Seminare

Mitarbeiter-Wohnen

Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware. Unternehmen können dementsprechend bei Fachkräften punkten, indem sie bei der Wohnungsfrage Unterstützung anbieten. Ein Mittel dabei sind Werkswohnungen.

  1. Home
  2. Service/Beratung
  3. Fachkräfte für Mainfranken
  4. Mitarbeiter-Wohnen

Definition: Mitarbeiter-Wohnen und Werkswohnungen

Viele Unternehmen unterstützen ihre Mitarbeiter bereits in der Wohnungssuche. Hierbei gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Klassischer Werkwohnungsbau
    Unternehmen stellen für ihre Mitarbeiter Wohnraum auf eigenem Grund bereit. Diese Wohnungen werden vorwiegend den eigenen Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt.
  • Zusammenarbeit mit wohnwirtschaftlichen Partnern
    Einige Unternehmen arbeiten mir Partnern aus der Wohnungswirtschaft zusammen, beispielsweise durch die Anmietung von Wohnraum in Bordinghäusern oder von privatwirtschaftlich organisierten Vermietern. Alternativ wird Wohnraum oft auch zur Kapitalanlage gekauft und an Mitarbeiter vermietet.
  • Zusammenarbeit mir kommunalen Wohnungsbaugesellschaften
    Kommunale Wohnungsgesellschaften bieten Unternehmen die Möglichkeit, für ihre Mitarbeiter Wohnraum anzumieten. In diesem Zusammenhang werden oft zeitlich befristete Belegungsrechte erworben.

Mietrecht und Werkswohnungsbau

Auch für Werkswohnungen gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts. Aus dem Zusammenspiel mit dem Arbeitsvertrag können sich aber Besonderheiten ergeben. Welche besonderen Vorschriften bei der Beendigung des Vertrags über eine Werkswohnung zur Anwendung kommen, hängt vom jeweiligen Vertragstyp ab. Es gibt zwei Artenvon Werkswohnungen: Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung.

Werksmietwohnung

Werksmietwohnung

Von einer Werkmietwohnung (§576 BGB) spricht man dann, wenn der Arbeitsvertrag zwar der Anlass für den Abschluss des Mietvertrages ist, aber zwei getrennte Verträge (Arbeits- und Mietvertrag) bestehen. Vermieter der Wohnung muss nicht notwendigerweise der Arbeitgeber selbst sein, es kann sich auch um einen Dritten handeln. Während des bestehenden Arbeitsverhältnisses genießt der Arbeitnehmer und Mieter dieselben Schutzrechte wie ein 'normaler' Mieter. Nach Beendigung des Arbeitsvertrages gilt allerdings bei Mietverhältnissen von weniger als 10 Jahren eine Kündigungsfrist von lediglich drei Monaten, wenn die Kündigung erfolgt, weil der Vermieter die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt. Die Kündigungsfrist verkürzt sich sogar auf einen Monat, wenn es sich um eine Wohnung handelt, deren Überlassung in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz für das Arbeitsverhältnis erforderlich ist. Typische Beispiele für solche funktionsgebundenen Werkmietwohnungen sind Hausmeisterwohnungen im zu betreuenden Objekt.

Werksdienstwohnung

Werksdienstwohnung

Bei einer Werkdienstwohnung (§576 b BGB) stellt die Überlassung des Wohnraums einen Teil
der Gegenleistung für die Arbeitsleistung dar. Es gibt somit nur einen einheitlichen Vertrag. Daher endet grundsätzlich mit dem Ende des Arbeitsvertrages auch die Wohnungsüberlassung.

Allerdings gilt dies nicht für solche Wohnungen, die der Arbeitnehmer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in der er mit seiner Familie lebt: Für solche Werkdienstwohnungen gelten die gleichen Regelungen wie für Werkmietwohnungen.

Ziel vieler Arbeitgeber ist es, Arbeits- und Mietverhältnis zeitgleich zu beenden. Ist das Arbeitsverhältnis von vorneherein nur auf kurze Dauer angelegt, wie bei Mitarbeitern während der Ausbildung, während der Probezeit oder bei Saisonarbeitern, kann auch das Mietverhältnis entsprechend befristet werden.

Steuern und Werkswohnungen

Dem Arbeitnehmer entsteht ein geldwerter Vorteil gemäß § 8 EStG, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Wohnraum zu einem Preis unterhalb der ortsüblichen Miete überlässt. Für den Mitarbeiter bedeutet dies, dass die Differenz zwischen ortsüblicher und vergünstigter Miete als zusätzlicher Gehaltsbestandteil gesehen wird und somit der Einkommensteuer unterliegt. Zur Berechnung der ortsüblichen Miete werden regelmäßig Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen.

Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, den geldwerten Vorteil bei der verbilligten Überlassung von Mitarbeiterwohnungen durch den Arbeitgeber zu vermeiden bzw. zu verringern. Gem. § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG entfällt ein (lohn-)steuerpflichtiger Vorteil (geldwerter Vorteil), soweit der Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt und diese nicht mehr als 25 €/m² (exklusive umlagefähige Kosten gemäß BetrKV) beträgt.

Alternativ kann der geldwerte Vorteil um einen Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 € jährlich verringert werden (§ 8 Abs. 3 EStG); dies trifft jedoch nur auf Unternehmen zu, die mindestens in gleichem Umfang Wohnungen an fremde Dritte vermieten.

Wichtig: Die gleichzeitige Anwendung beider Möglichkeiten ist nicht zulässig.

Wann entsteht kein geldwerter Vorteil?

  • Wenn eine Konstellation gewählt wird, in der der Arbeitgeber nicht gleichzeitig Vermieter ist und die Vermietung auch nicht durch das Arbeitsverhältnis veranlasst wird.
  • Wenn Wohnraum gemäß eines auf Landesrecht basierenden Förderprogramms wie des EOF Förderprogramms an Arbeitnehmer weitergegeben werden kann.

Fördermöglichkeiten für Werkswohnungsbau

Für Unternehmen, die selbst Wohnraum erstellen und an ihre Mitarbeiter vermieten, bestehen Fördermöglichkeiten im Rahmen des Programmes „Einkommensorientierte Förderung (EOF)“ auf Basis des Bayerischen Wohnungsförderungsgesetzes (BayWoFG) sowie der Wohnungsförderbedingungen 2012 (WFB 2012).

  • Förderfähig in diesem Zusammenhang ist Wohnraum, der zur dauerhaften Nutzung rechtlich und tatsächlich geeignet ist (Art. 3 Abs. 1 BayWoFG). Es können Belegungsbindungen von 25 oder 40 Jahren gewählt werden.
  • Die Vermietung erfolgt zu marktüblichen Konditionen. Die anfängliche zulässige Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist abhängig vom Bauort und kann bei der Bewilligungsstelle erfragt werden. Mieter können einen einkommensabhängigen Mietzuschuss als Ausgleich zwischen der vereinbarten anfänglichen, zulässigen und der gemäß Haushaltseinkommen zumutbaren Miete in Anspruch nehmen. Dieser muss jeweils nach 36 Monaten neu beantragt werden.
  • Bauherren können Fördermittel je nach Standort des Projektes über die Regierung von Oberbayern bzw. über die Stadt München, Mieter ihren Mietzuschuss über die jeweils zuständigen Landratsämter bzw. die Stadt München beantragen.
  • Diese Wohnungen werden im Regelfall eigenverantwortlich durch den Eigentümer (in diesem Fall den Unternehmer) an Personen vergeben, deren Einkommen den innerhalb des Programms festgelegten Einkommensstufen I, II oder III entspricht.
  • Der Nachweis erfolgt über die Vorlage eines Wohnberechtigungsschein.
  • Die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB gelten auch in im Rahmen des Förderprogramms EOF. Mieterhöhungen sind frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zulässig. Danach kann die Miete innerhalb des Bindungszeitraums frühestens nach Ablauf von jeweils drei weiteren Kalenderjahren und um bis zu 7,5 %. erhöht werden. Diese Regelung gilt für Wohnungen, die ab Mai 2018 bewilligt wurden.
Weitere Informationen

Anprechpartner

Fachkräftesicherung

Benedikt Pfeuffer

B.Sc. Geographie
Referent Standortentwicklung
Würzburg

Tätigkeitsbereiche
  • Bauleitplanung und Standortsuche
  • Fachkräftesicherung und Transformation der Arbeit
  • Basisberatung Rekrutierung ausländischer Fachkräfte
Kontakt
Kontaktformular vCard 0931 4194-179
Tätigkeitsbereiche
  • Bauleitplanung und Standortsuche
  • Fachkräftesicherung und Transformation der Arbeit
  • Basisberatung Rekrutierung ausländischer Fachkräfte
Kontakt
Kontaktformular vCard 0931 4194-179
Dr. Christian Seynstahl

Diplom-Geograph
Bereichsleiter Standortpolitik und Unternehmensförderung
Würzburg

Tätigkeitsbereiche
  • Regional- und Standortentwicklung
  • Grundsatzfragen zu Fachkräftesicherung und Unternehmertum / CSR
  • Grundsatzfragen zu Existenzgründung, Unternehmensnachfolge und -förderung
Kontakt
Kontaktformular vCard 0931 4194-314
Tätigkeitsbereiche
  • Regional- und Standortentwicklung
  • Grundsatzfragen zu Fachkräftesicherung und Unternehmertum / CSR
  • Grundsatzfragen zu Existenzgründung, Unternehmensnachfolge und -förderung
Kontakt
Kontaktformular vCard 0931 4194-314
Seitenanfang
Seite drucken